O Parlamento discute hoje as novas regras do arrendamento propostas pelo Governo, numa reforma que pretende alterar profundamente o regime atualmente em vigor. Em causa estão mudanças nos contratos, na atualização das rendas, nos despejos por incumprimento, nas cauções e rendas antecipadas e ainda no tratamento dado aos contratos anteriores a 1990.

A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, apresentada pelo Governo, autoriza alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e ao regime jurídico das obras em prédios arrendados. A discussão decorre hoje em plenário, na generalidade, juntamente com iniciativas apresentadas por vários partidos sobre a mesma matéria.

A reforma tem como uma das suas principais metas aumentar a oferta de casas para arrendamento, através de uma maior liberdade contratual e de mecanismos destinados a tornar mais previsível a posição dos senhorios. Mas as alterações propostas também levantam questões sobre a proteção dos inquilinos, sobretudo nos casos de incumprimento, nos contratos mais antigos e perante a possibilidade de aumento dos custos de entrada num novo arrendamento.

Diogo Oliveira Santos, advogado e cofundador da Orien – Law Firm, ajuda a enquadrar as principais alterações em entrevista à Executive Digest, e explica que a reforma assenta essencialmente em três pilares: “maior liberdade contratual e reforço da posição do senhorio”, uma revisão do regime aplicável aos contratos anteriores a 1990 e a criação de novos mecanismos públicos de proteção para situações de vulnerabilidade. Para Oliveira Santos, a intenção é redesenhar de forma significativa o equilíbrio existente no mercado de arrendamento.

A reforma procura, simultaneamente, dar aos proprietários maior capacidade para gerir o risco associado aos contratos e criar respostas públicas dirigidas aos casos em que os inquilinos não tenham capacidade económica para acompanhar as alterações. Rendas dos novos contratos deixam de estar sujeitas ao limite de 2%Uma das alterações com maior impacto potencial é o fim do limite de 2% aplicado à renda inicial de determinados novos contratos.

A proposta elimina essa limitação para os novos contratos de arrendamento habitacional abrangidos pelo atual regime, permitindo que o valor seja livremente acordado entre senhorio e inquilino. É precisamente nesta matéria que a análise de Oliveira Santos ganha particular relevância.

O especialista considera que a liberalização da renda inicial pode dar aos proprietários maior flexibilidade para decidir o valor pelo qual colocam um imóvel no mercado e, consequentemente, facilitar a gestão do risco associado ao arrendamento. Mas a medida também poderá ter efeitos contraditórios.

Na entrevista à Executive Digest, Oliveira Santos alertou que o resultado dependerá sobretudo da capacidade de aumentar efetivamente a oferta. Se existirem mais casas disponíveis, a maior liberdade contratual poderá contribuir para dinamizar o mercado.

Se a oferta continuar limitada, o efeito poderá surgir sobretudo através de maior pressão sobre os preços. O advogado chamou a atenção para o facto de as rendas terem aumentado 68% desde 2020 e para a existência de uma carência estrutural de oferta.

Por isso, considerou que a relação entre liberalização das rendas e aumento da oferta será determinante para perceber os efeitos concretos da reforma. A proposta do Governo procura ainda incentivar o arrendamento de longa duração através de medidas fiscais.

Entre elas está uma tributação de 10% até 2029 para as chamadas rendas moderadas, mecanismo que, segundo Oliveira Santos, poderá tornar o arrendamento habitacional mais atrativo face a outras utilizações dos imóveis. O especialista sublinhou, contudo, que a fiscalidade não deverá ser analisada isoladamente.

Na sua perspetiva, o efeito final dependerá também de medidas destinadas a aumentar a oferta, como a simplificação do RJUE, a aplicação de IVA de 6% à construção, a colocação no mercado de imóveis herdados e o reforço da habitação pública. A questão central, segundo a análise feita à Executive Digest, é simples: sem um aumento efetivo da oferta, a liberalização poderá produzir mais rapidamente um efeito sobre os preços do que sobre a quantidade de casas disponíveis.

Três rendas antecipadas e cauções sem limiteA reforma prevê também uma maior liberdade na definição das condições financeiras dos contratos. Os senhorios poderão exigir até três rendas antecipadas, em vez das duas atualmente previstas, enquanto deixa de existir um limite fixo para o valor da caução.

Oliveira Santos considera que estas alterações reforçam a capacidade dos senhorios para gerir o risco de incumprimento. Na entrevista à Executive Digest, explicou que o aumento das rendas antecipadas e a ausência de um limite para a caução podem funcionar como instrumentos adicionais de proteção do proprietário.

Mas o advogado reconheceu igualmente o outro lado da questão: estas exigências podem aumentar significativamente o montante necessário para entrar numa casa arrendada. Para jovens, famílias com rendimentos mais baixos ou pessoas sem poupanças suficientes, a dificuldade poderá não estar apenas em suportar a renda mensal, mas em reunir o capital inicial necessário para celebrar o contrato.

O impacto, acrescentou, dependerá da utilização concreta que os senhorios fizerem destas possibilidades. O facto de a lei permitir três rendas antecipadas e uma caução sem limite não significa necessariamente que todos os proprietários passem a exigir os valores máximos.

Neste ponto, Oliveira Santos identificou mecanismos como o Porta 65, garantias públicas dirigidas aos jovens e outros apoios fiscais como instrumentos que poderão atenuar o problema. Ainda assim, o capital necessário no momento de entrada poderá constituir uma barreira relevante para determinados agregados.

Despejos podem avançar mais cedoOutra das alterações centrais está relacionada com o incumprimento do pagamento das rendas. A proposta prevê que a resolução do contrato possa ser desencadeada depois de dois meses de rendas em atraso, em vez dos atuais três.

Também passa a existir uma alteração relativamente aos atrasos superiores a oito dias, quando ocorram mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. A reforma pretende ainda eliminar passos administrativos considerados desnecessários, concentrar decisões relativas ao despejo e ao pagamento de rendas e tornar mais célere o processo judicial.

A proposta prevê igualmente alterações ao efeito dos recursos em determinadas ações relacionadas com contratos de arrendamento. Para Oliveira Santos, a aceleração dos despejos pode responder a uma das principais preocupações dos senhorios: o tempo necessário para recuperar um imóvel quando existe incumprimento.

Na entrevista à Executive Digest, o especialista explicou que existem atualmente processos que podem prolongar-se durante cerca de 18 meses e que a reforma poderá reduzir esse período. Mas o advogado deixou também claro que alterar a lei não significa automaticamente que os processos passem a ser rápidos.

Entre os obstáculos identificados estão a capacidade dos tribunais, as dificuldades de notificação, a oposição fundamentada dos arrendatários e a articulação com os mecanismos de apoio habitacional de emergência. Ou seja, a eficácia da reforma dependerá não apenas dos prazos definidos na lei, mas também da capacidade do sistema judicial e administrativo para os aplicar.

Fundo de emergência pretende proteger quem não consegue pagarA aceleração dos despejos é acompanhada pela criação ou reforço de mecanismos públicos destinados a situações de vulnerabilidade. Entre as medidas previstas está um Fundo de Emergência Habitacional que poderá atribuir até 500 euros a pessoas que percam a habitação por incapacidade para pagar a renda ou em situações de violência doméstica.

A existência deste mecanismo procura responder à crítica de que tornar o despejo mais rápido sem criar uma resposta social deixaria os inquilinos vulneráveis sem alternativa. Para Oliveira Santos, esta combinação entre maior liberdade contratual e proteção pública dirigida é precisamente uma das características fundamentais do novo modelo.

Em vez de manter mecanismos de proteção generalizada dentro do próprio contrato, a reforma procura transferir parte dessa proteção para instrumentos públicos específicos. O funcionamento concreto desses mecanismos será, no entanto, decisivo.

A eficácia dependerá da capacidade de identificar rapidamente as situações de vulnerabilidade, atribuir os apoios e garantir uma resposta habitacional adequada. O que acontece aos contratos anteriores a 1990Um dos capítulos mais sensíveis da reforma diz respeito aos contratos de arrendamento anteriores a 1990.

Estão em causa cerca de 150 mil contratos, dos quais aproximadamente 120 mil terão rendas inferiores a 200 euros, segundo os dados apresentados na entrevista à Executive Digest. O Governo pretende estabelecer um regime diferenciado consoante a idade e os rendimentos dos agregados.

Os arrendatários mais idosos e de menores rendimentos deverão manter uma proteção reforçada, enquanto outros agregados poderão ficar sujeitos a mecanismos de atualização ou transição para o NRAU. Segundo Oliveira Santos, a solução procura evitar que os inquilinos mais vulneráveis sejam confrontados com aumentos que não conseguem suportar, ao mesmo tempo que permite corrigir situações em que os rendimentos ou as circunstâncias dos agregados já não justificam a manutenção indefinida das regras atuais.

A proposta prevê, designadamente, mecanismos de atualização relacionados com o valor patrimonial tributário e com os rendimentos do agregado. A legislação apresentada pelo Governo estabelece salvaguardas para determinados arrendatários com mais de 65 anos ou com incapacidade superior a 60%.

O especialista ouvido pela Executive Digest chamou, porém, a atenção para dificuldades práticas importantes: será necessário comprovar e atualizar rendimentos, aplicar corretamente os limiares definidos, comunicar as alterações a pessoas que podem ter pouca literacia jurídica e garantir capacidade administrativa para processar os casos. Estas dificuldades poderão traduzir-se em mais dúvidas, conflitos e processos judiciais se a aplicação das novas regras não for acompanhada por uma resposta administrativa eficaz.

Mais liberdade para o senhorio, mas proteção dirigida ao inquilino vulnerávelÉ precisamente neste equilíbrio que Oliveira Santos coloca uma das principais características da reforma. O especialista considera que o novo regime reforça claramente a posição dos senhorios, sobretudo nos novos contratos, mas mantém mecanismos específicos de proteção para determinados inquilinos.

A diferença é que essa proteção deixa de assentar exclusivamente em restrições aplicadas ao proprietário. Passa a existir uma maior distinção entre o funcionamento normal do mercado e as situações em que o Estado deve intervir para proteger pessoas vulneráveis.

A questão é particularmente relevante porque os efeitos da reforma não serão iguais para todos. Nos contratos novos, sobretudo em zonas onde os preços já são elevados, a liberdade contratual terá um impacto potencialmente maior.

Nos contratos antigos, o efeito dependerá da idade, dos rendimentos e da situação concreta dos agregados. Senhorios poderão opor-se à renovação automáticaA reforma mexe também com a duração dos contratos e respetivas renovações.

O objetivo é aumentar a flexibilidade contratual, permitindo que os proprietários tenham maior capacidade para decidir sobre a continuidade de determinadas relações contratuais. A proposta elimina ainda o período mínimo de três anos para a renovação automática dos contratos com prazo certo, fazendo com que o período de renovação corresponda ao período inicial do contrato.

Está igualmente prevista a possibilidade de o senhorio se opor à renovação automática em determinadas condições e alterações nas regras aplicáveis à denúncia de contratos para obras de remodelação ou restauro profundos. No caso da cessação do contrato por obras que exijam a desocupação, estão previstas regras relativas à compensação do inquilino, incluindo uma indemnização equivalente a dois anos de renda ou a possibilidade de realojamento, segundo o enquadramento apresentado.

Governo quer levar casas vazias para o mercadoUm dos argumentos centrais do Executivo é que Portugal dispõe de um volume elevado de habitações que poderiam ser colocadas no mercado de arrendamento. O Governo aponta para cerca de 250 mil imóveis devolutos e em condições de utilização, com base nos dados do Censos de 2021, e apresenta a reforma como uma forma de criar condições para que parte dessas casas seja mobilizada para o mercado.

É também neste ponto que a entrevista de Oliveira Santos à Executive Digest assume especial importância. O advogado considera que a alteração das regras pode contribuir para tornar o arrendamento mais previsível para os proprietários e, dessa forma, incentivar a colocação de imóveis no mercado. Mas a reforma, na sua leitura, não deve ser encarada como uma solução isolada.

A oferta habitacional depende também dos custos de construção, dos processos de licenciamento, da fiscalidade, da habitação pública e da evolução dos rendimentos das famílias. Na prática, o efeito esperado será tanto maior quanto mais estas medidas funcionarem em conjunto.

O risco de aumentar os preços no curto prazoA relação entre oferta e preços é uma das principais questões levantadas por Oliveira Santos. O especialista considera que a reforma poderá trazer mais imóveis para o mercado, mas adverte que, num contexto de escassez de oferta, a liberalização das rendas poderá também produzir pressão adicional sobre os valores pedidos.

A questão torna-se particularmente relevante perante a subida acumulada das rendas. Dados apresentados no debate sobre a reforma apontam para um aumento de 61% na renda mediana dos novos contratos em cinco anos, enquanto a renda mediana por metro quadrado atingiu 9,46 euros nos primeiros três meses deste ano.

Por isso, Oliveira Santos defende uma leitura que não se limite à relação entre direitos de senhorios e inquilinos. Para o advogado, é necessário acompanhar simultaneamente a evolução dos preços, o número de imóveis que entram efetivamente no mercado, a duração dos processos de despejo e a eficácia dos apoios destinados às famílias vulneráveis.

Na entrevista à Executive Digest, deixou ainda uma ideia central: a reforma pode contribuir para aumentar a oferta, mas não constitui uma “solução final” para o mercado de arrendamento. O resultado dependerá da combinação entre regras previsíveis, capacidade económica das famílias e aumento efetivo do número de casas disponíveis. O que propõem os partidosA discussão parlamentar não se limita à proposta do Governo.

Vários partidos apresentaram iniciativas próprias, com diferenças significativas relativamente ao modelo defendido pelo Executivo. A Assembleia da República confirma que serão discutidas em conjunto propostas do PCP, IL, BE, Livre e PS, além de projetos de resolução de BE, JPP e PAN. O Livre propõe limitar as rendas nos novos contratos e promover maior estabilidade contratual.

O BE defende um regime de rendas acessíveis, enquanto a IL propõe a revogação dos regimes de congelamento das rendas, argumentando que a ação social deve ser responsabilidade do Estado e não dos proprietários. O PS apresentou uma iniciativa para criar uma garantia pública de segurança no arrendamento habitacional e promover o desenvolvimento do mercado de seguros privados no setor.

O PCP apresenta uma proposta de alteração ao regime do arrendamento urbano, enquanto JPP e PAN têm iniciativas centradas, respetivamente, no reforço da resposta pública às situações de vulnerabilidade e numa política de arrendamento dirigida à classe média e às famílias mais vulneráveis. As posições evidenciam uma diferença fundamental no debate: enquanto o Governo procura reforçar a liberdade contratual e criar incentivos para aumentar a oferta, outras forças políticas defendem um papel mais forte do Estado na proteção dos inquilinos, na regulação das rendas ou na garantia de acesso à habitação.

A votação de hoje não muda já as regras. Quais os próximos passos?

Apesar da importância política da discussão, a votação de hoje não significa que as novas regras entrem imediatamente em vigor. O que está em discussão é a proposta de autorização legislativa apresentada pelo Governo.

Depois da votação na generalidade, o diploma terá ainda de passar pela discussão e votação na especialidade, seguir para redação final e ser sujeito a votação final global. Só depois poderá avançar para a fase de decreto-lei e para os restantes procedimentos de entrada em vigor.

Isto significa que o conteúdo final da reforma ainda poderá sofrer alterações durante o processo parlamentar. A própria diversidade de propostas apresentadas pelos partidos abre espaço para alterações em matérias como as rendas, as garantias dos inquilinos, as condições de despejo, as cauções e a proteção dos contratos antigos.

Uma reforma que vai muito além das rendasO debate de hoje coloca, por isso, em cima da mesa muito mais do que a questão do preço mensal pago pelos inquilinos. Está em causa uma alteração abrangente da relação entre senhorios e arrendatários.

A proposta do Governo procura tornar os contratos mais flexíveis, facilitar a recuperação dos imóveis em situações de incumprimento, criar condições para mobilizar casas devolutas e reduzir algumas das restrições atualmente existentes. Ao mesmo tempo, mantém ou cria mecanismos específicos de proteção para situações consideradas vulneráveis e procura combinar a alteração das regras de arrendamento com incentivos fiscais e medidas destinadas a aumentar a oferta.

Na análise de Diogo Oliveira Santos à Executive Digest, o ponto decisivo será perceber se este novo equilíbrio consegue produzir aquilo que o Governo procura: mais previsibilidade para quem coloca uma casa no mercado sem agravar de forma significativa as dificuldades de quem procura uma habitação. O advogado considera que a reforma poderá reforçar a oferta e clarificar as regras, mas sublinha que o mercado de arrendamento é particularmente sensível ao rendimento disponível das famílias, ao custo do crédito, ao valor dos imóveis e à confiança dos proprietários na estabilidade das regras.